Il prezzo per vivere. Il mercato delle case

È iniziata lo scorso 26 febbraio a Berlino la raccolta di firme per indire un referendum che, in caso di vittoria dei promotori, porterebbe all’esproprio nella capitale di circa 245mila appartamenti di proprietà di grandi imprese immobiliari. Ma il caro-affitti è un tema federale che il governo non affronta. 

di Paola Mirenda

A chi appartiene una città? A chi la abita e la vive, o a chi ne possiede il patrimonio immobiliare? Dietro la richiesta di un referendum espropriativo promosso nella capitale tedesca da una serie di associazioni cittadine (con il sostegno di pochi partiti politici) c’è esattamente questa domanda. Perché città come Berlino – ma il discorso vale per altre grandi città in forte espansione – sono di fatto patrimonio di grosse società immobiliari, in grado di controllare il mercato abitativo e di disegnare, di conseguenza, la geografia socio-economica di un territorio. Il referendum chiede di sottrarre loro questo controllo, stabilendo il tetto massimo di 3mila appartamenti per ognuna delle società interessate (qui il testo sottoposto al Senato di Berlino).  Se Die Linke e i sindacati IgMetall e Ver.Di si sono dette favorevoli, l’Spd ha espresso la propria contrarietà e i Grünen hanno opposto diverse obiezioni.

Referendum Berlino, i pro e i contro:  Spd; Grünen; Ig Metall; Die Linke;  Ver.di

Attualmente i 1.968.000 alloggi nella capitale, escludendo quelli a gestione statale, sono grossomodo suddivisi tra una dozzina di grandi firme immobiliari. Questo significa il possesso di migliaia di edifici per ognuna di loro.

Fonti: siti di società immobiliari, Senato di Berlino

La maggiore di queste immobiliari è Deutsche Wohnen, società che in tutta la Germania è proprietaria circa 162mila appartamenti, il 72 per cento dei quali a Berlino. Il problema ovviamente non è il possesso in sé, ma il potere che attraverso questo viene concesso sulle condizioni materiali di vita degli inquilini, a partire da quanta percentuale del loro reddito andrà per l’affitto. Considerando che quello di Berlino è uno dei Länder con la minor quota di case di proprietà dell’intera Germania, è facile capire quanto questo incida sulla vita sociale della capitale tedesca.

Fonte: destatis.de

Capitolo 1: Berlino, inquilini contro le grandi società

Alla Deutsche Wohnen vengono contestati diversi addebiti, in primo luogo la scarsa manutenzione dei suoi edifici a discapito di chi li abita. Non è raro che le condizioni dei suoi immobili finiscano per nutrire la cronaca dei giornali di Berlino: a febbraio 2021, in piena emergenza neve e con temperature di oltre 15 grazi sottozero, 310 appartamenti sono rimasti senza riscaldamento, in alcuni casi fino a tre giorni. Un problema che gli inquilini denunciano come strutturale: “Si ripete ogni inverno”, dicono. E non è la sola lamentela: sul portale di recensioni Trustpilot la valutazione per Deutsche Wohnen è per l’89 per cento degli affittuari negativa, con segnalazioni continue di guasti e difetti – soffitti che imbarcano acqua, muffe, allagamenti, infissi rotti, ritardi nella restituzione delle caparre e aumenti irrazionali degli affitti.

Tra le grandi società interessate dal referendum berlinese figura anche Vonovia, che con 400mila appartamenti (di cui il 10 per cento tra Svezia, Austria e Francia) è la più grande impresa immobiliare di tutta la Germania. Per Vonovia le recensioni su Trustpilot sono ancora più negative, e a leggerle si spalanca un mondo di cattive pratiche. Confermate da una inchiesta di Der Spiegel, pubblicata nel novembre 2018, che svelava come la società lucrasse sui costi accessori a scapito degli inquilini. Il meccanismo era semplice e poco trasparente: Vonovia gestiva (e gestisce tuttora) la manutenzione direttamente, fatturando agli inquilini spese non sempre certificate oppure attribuite contemporaneamente a più edifici. In uno degli esempi riportati dal settimanale si cita una fattura per spese del custode di 43mila euro per un totale di 47 giornate di servizio. Troppo, anche per un centro residenziale di Berlino.

Sono appena migliori le valutazioni di Akelius, che possiede circa 14mila appartamenti a Berlino: sullo stesso portale c’è “solo” il 76 per cento di giudizi negativi sulla società, ma le lamentele riguardano le stesse pratiche sopra citate: innalzamento dei costi accessori per aggirare il divieto di aumento del canone, errata contabilizzazione del riscaldamento, lentezza o assenza negli interventi di manutenzione, ammodernamenti fatti senza preavviso ma con immediato aumento dell’affitto. Quest’ultimo punto è caratterizzante per la Akelius, nota per i suoi prezzi (fino a 40 euro al metro quadro warm, come si può vedere sul loro stesso sito) e spesso citata come esempio per dimostrare come il Mietendeckel entrato in vigore a Berlino nel febbraio 2020 fosse necessario a fronte di pratiche scorrette. Un corposo dossier di 154 pagine pubblicato nel dicembre 2019 illustra passo per passo i trucchi, le scorciatoie fiscali, le scappatoie legali e illegali messe in atto da Akelius per ricavare profitto a ogni costo.

Wir haben nach wie vor große Immobilienkonzerne in der Stadt, die Wohnungen unterhalten, um hohe Profite zu erwirtschaften und sich nicht um Bestandspflege und Sanierung kümmern. Diese Unternehmen haben kein Interesse an Stadtentwicklung und ihnen ist egal, ob und wie sich Nachbarschaften verändern.

Katina Schubert, Die Linke

Critiche simili si possono raccogliere per ognuna delle maggiori società immobiliari che operano a Berlino o in altre città tedesche. “Si tratta di aziende esclusivamente orientate al profitto”, dice Katina Schubert, di Die Linke, in una intervista a Die Zeit. “Vedono gli appartamenti principalmente come forma di investimento e reddito. Questa non è una gestione del patrimonio immobiliare nell’interesse della gente. È legittimo” aggiunge, “che le aziende vogliano guadagnare dalle proprie case. Ma la domanda è se il margine di profitto sia ancora proporzionato. Se le aziende lasciano andare in rovina appartamenti e case, non è più legittimo”.

“Lasciare andare in rovina” è solo uno dei lati del problema. Perché si lucra anche sull’aspetto opposto: sono le cosiddette migliorie che consentono di aumentare il prezzo dell’affitto, rendendolo spesso impossibile per gli inquilini che si trovano così a dover lasciare le proprie case. Riscaldamento centralizzato, nuovi infissi, doppi vetri, videocitofoni. L’elenco delle migliorie ammissibili è lungo. Una delle più evidente migliorie è l’installazione di balconi che possono far salire il costo di un appartamento di centinaia di euro: aumento doloroso per chi già ci abita, ma già si sa che per un inquilino che desiste e se ne va, ce ne sono decine già in coda per avere quell’appartamento. Dal 2019 sono stati posti dei limiti, che fanno scendere all’8 per cento – contro l’11 per cento precedente – la percentuale massima di aumento ammissibile, che comunque non può superare 3 euro al metro quadro o anche meno, per appartamenti il cui costo è inferiore ai sette euro al metro quadro. Ma quante volte le migliorie sono solo un “trucco di facciata”? Esempi vengono dal già citato reportage di Spiegel, ma vale la pena osservare il mercato degli affitti e chi ci guadagna attraverso il documentario trasmesso in prima serata su Das Erste nel novembre 2019: “Wohnen. Mieten. Abzocken”. Abitare, affittare, spennare.

Il documentario, realizzato anche con il contributo del team di giornalismo investigativo Correctiv, parte dall’esperienza di una anziana coppia di Stoccarda che si vede aumentare l’affitto dell’appartamento in cui abita, che passa da 471 euro a 1.137. Da qui l’inchiesta sulle società immobiliari, le loro pratiche, il gioco di scatole cinesi con cui i proventi finiscono in paradisi fiscali. Se l’importante è guadagnare il più possibile, aumentare gli affitti è uno dei metodi e tanto peggio per chi non se lo può permettere.

Quelli illustrati dal documentario non sono gli unici sistemi adottati per ottenere il massimo rendimento dal patrimonio immobiliare o, come specifica proprio Deutsch Wohnen, Setzen selektiv Kapital frei und verstärken unsere Innenfinanzierungskraft. Ce n’è un altro, che conquista sempre più spazio: il passaggio di proprietà di un appartamento affittato, che dalle mani di una impresa immobiliare finisce in quelle di un privato cittadino. Mentre l’impresa non può mandar via un inquilino, il privato cittadino può farlo per motivi di necessità (art. 573 del Codice civile tedesco), e cioè per utilizzare in prima persona la casa. È la strategia scelta da Akelius: comprare edifici completi, modificare le caratteristiche, ottenere le autorizzazioni necessarie e vendere i singoli appartamenti. Questo stesso meccanismo è stato adottato da Deutsche Wohnen per dismettere palazzi “problematici” o palazzi la cui redditività non era più rilevante. Quando è andata bene, li ha venduti a una delle sei società statali di Berlino, che hanno mantenuto le caratteristiche di “alloggio sociale” proteggendo gli inquilini. Ma quando il passaggio è avvenuto di società in società, fino al privato acquirente, nessuna protezione è stata più possibile.

Berlino (o Stoccarda, in questo caso) non sono realtà isolate. Il problema è grande e riguarda tutta la Germania, anche se al momento le risposte sono solo individuali e non federali. E riguarda anche Lipsia.

Capitolo 2: Lipsia, case solo per ricchi?

Lipsia è considerata da anni un’area in forte espansione. Secondo l’ultima pubblicazione del Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (marzo 2021), la città sassone nel 2040 avrà una delle popolazioni più giovani e dinamiche della Germania. Il dato è in linea con quello pubblicato a novembre dal Gewos-Instituts di Amburgo, che segna un aumento di popolazione del 12,7 per cento in 15 anni. Dal punto di vista immobiliare, questo si traduce in una stima di crescita del mercato con un aumento dei prezzi che già nel 2019 è stato tra l’8 e il 21,3 per cento a seconda del tipo di immobile. Secondo Wohnungbörse, il prezzo a metro quadro per chi acquista è passato da 1.203 euro del 2011 fino ai 3.666 attuali.

E per chi affitta? Una stima del 2018 di Immowelt, portale di annunci immobiliari, valutava al 30 per cento l’incidenza del prezzo dell’affitto sul reddito complessivo di una famiglia. Una percentuale in linea con quella considerata “accettabile”, tuttavia forse troppo ottimistica. Per realizzare il suo schema Immowelt prendeva come base una famiglia di quattro persone, con due adulti lavoratori e un appartamento di circa 90 metri quadrati.

Fonte: immowelt.de

Nella realtà quella percentuale è superata dai fatti: per Lipsia ormai si parla di almeno il 37,5 per cento del reddito familiare investito in un affitto warm. Che sia troppo lo riconosce anche l’amministrazione cittadina:

“In alcune aree urbane il mercato immobiliare esistente è stato sottoposto a pressioni al rialzo. La domanda di alloggi è superiore all’offerta. I prezzi degli affitti e degli immobili sono aumentati. Le persone devono allontanarsi dal loro ambiente tradizionale perché non possono più permettersi gli affitti elevati. I costosi cambiamenti strutturali significano che lo spazio vitale a prezzi accessibili per i gruppi di popolazione tradizionali nelle aree urbane sta diventando più scarso e vengono espulsi dal loro ambiente”.

Così scrive l’Ufficio urbanistico di Lipsia per spiegare la decisione di mettere alcune zone della città sotto una sorta di tutela (Mieterschutz), una decisione molto contestata e la cui utilità è, secondo i residenti, molto relativa.
Perché c’è un numero che dice molto su Lipsia e le politiche abitative del Comune.

Trecentodiciotto.

È il numero degli appartamenti affittatati con canone sociale (non più di 6,50 euro a metro quadro) in tutta la città di Lipsia. Trecentodiciotto, secondo gli ultimi dati forniti dal governo sassone nel giugno 2020, e relativi al 2018. Considerato il numero di appartamenti complessivi – di proprietà o in affitto –  significa che meno di un appartamento ogni mille è un “alloggio sociale”.

La legge prevede la possibilità per i Comuni o per i Länder di finanziare la costruzione di nuovi appartamenti da parte di società private a patto che venga garantito un affitto sociale e che gli alloggi in questione siano destinati alle persone titolari di un Wbs (Wohnberechtigungsschein, certificato di idoneità all’alloggio). In Sassonia questo è regolato dalla legge del novembre 2016, che impegna le società a garantire per 15 anni un affitto non superiore al canone sociale di 6,50 euro kalt per metro quadro. A colmare la differenza con il prezzo di mercato ci pensa il Comune, attraverso il finanziamento di 3,50 euro a metro quadro per ognuno degli appartamenti interessati. Passati i quindici anni, le società immobiliari possono riutilizzare l’appartamento a prezzi di mercato.

Il governo sassone, rispondendo a una domanda della parlamentare della Linke Juliane Nagel, aveva fornito nel gennaio 2020 i dati relativi al 2018: 305 alloggi in totale, per una popolazione di oltre 600mila abitanti, con circa 330mila che potrebbero averne diritto a causa del basso reddito, e con 60mila richieste in tal senso. L’anno dopo, a una analoga domanda dei Verdi, il dato era leggermente aumentato per il 2019, arrivando appunto ai 318.  Più interessante, tra i dati forniti, la tabella che mostra l’evoluzione del mercato degli affitti sociali tra il 2012 e il 2018. La data simbolo è quella del 2015, quando oltre ventimila alloggi sono tornati nella disponibilità del libero mercato alla scadenza dei vincoli che legavano i costruttori.

Fonte: Sächsisches Staatsministerium für Regionalentwicklung

Che fine hanno fatto le famiglie che li abitavano?

Nella maggior parte dei casi hanno dovuto accettare il nuovo prezzo di affitto, non potendo più contare su un sostegno. Perché il Wbs non va confuso con il Wohngeld né con l’aiuto per il pagamento del canone erogato dal Job Center ai titolari di Hartz IV.  Il Wohngeld è infatti un contributo finanziario per famiglie a basso reddito per compensare la sproporzione con l’alto costo dell’affitto qualunque esso sia, mentre per i beneficiari di prestazioni sociali il Jobcenter fissa soglie di dimensioni e prezzo a mq ammissibili.  Il certificato di idoneità all’alloggio ha altri requisiti, che lo rendono accessibile a molte famiglie. Peccato che poi a mancare siano le case.

——>Ho diritto al Wohngeld? (per Lipsia inserire il livello II)
——>Ho diritto al Wbs?
——>Ho diritto alle prestazioni di base?

Tra il 2017 e il 2024 la città di Lipsia ha destinato 63 miliardi di euro all’edilizia sociale e il sindaco Jung ha parlato di 10mila alloggi sociali da costruire nei prossimi anni. Troppo pochi in ogni caso, anche se curiosamente il governo sassone ha abbassato il fabbisogno di Lipsia da 10.400 a 4.437 alloggi sociali, come risulta da una interrogazione presentata dal consigliere dei Grünen  Wolfram Günther (qui un articolo di L-iz sul tema). Dei progetti annunciati finora solo pochi sono stati conclusi, aumentando di poco l’offerta di alloggi sociali. Anche quelli programmati ma non ancora realizzati incideranno poco sull’attuale richiesta, visto che si parla di contratti per 1.659 appartamenti, per lo più destinati a famiglia poco numerose (1.201 sul totale sono per nuclei abitativi fino a tre persone). Per confrontare l’offerta con la domanda, basta dire che a gennaio 2021, quando Lwb ha annunciato la consegna dei tre complessi immobiliari in centro – che prevedono una quota di 151 alloggi a costo sociale – l’Ufficio preposto di Lipsia ha comunicato che le richieste di Wbs presentate per il nuovo anno erano già oltre le mille. Che si aggiungono a quelle esistenti, che a loro volta attendono le prossime.

Capitolo 3. Pubblico non significa sociale

A Lipsia il 15 per cento degli alloggi è gestito da cooperative ma c’è una sola società pubblica, Lwb (Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH), che gestisce 33.500 appartamenti, corrispondenti al 10,6 per cento di tutti gli alloggi disponibili in città. Il fatto che sia pubblica non significa però che non sia orientata al guadagno: in una lettera aperta alla cittadinanza e datata gennaio 2021, gli inquilini del Musik Viertel denunciano gli aumenti imposti dalla società nelle settimane precedenti anche se, come scrivono “per alcuni si tratta del secondo aumento in 24 mesi”. Lwb parla di un adeguamento ai prezzi di mercato, perfettamente legale sul piano giuridico ma molto meno comprensibile sul piano sociale, considerati gli impegni presi dall’amministrazione comunale con il piano INSEK, la strategia di sviluppo verso il 2030. Nel quartiere la società pubblica possiede circa un migliaio di appartamenti che un tempo avevano un affitto sostenibile: ma la ristrutturazione dei vecchi palazzi, unita alla costruzione di nuovi edifici di lusso, ha fatto salire il costo degli alloggi della zona, e la legge consente gli adeguamenti. Il risultato è che il Musikviertel è destinato a diventare sempre di più un quartiere alla portata di una borghesia agiata, lasciando fuori chi non può permettersi di colmare il divario tra il precedente e l’attuale affitto. “Il numero di famiglie con bambini negli edifici della LWB nel MusikViertel”, scrivono gli abitanti nella loro lettera aperta, “è in calo da anni. Non servono aumenti dell’affitto, ma idee e impegno per mantenere l’equilibrio sociale. Siamo di casa qui e abbiamo il diritto di restare così”.

Approfondimenti: Com’era la città un tempo. I cambiamenti di Lipsia nei documenti dell’amministrazione comunale. —– Trova il tuo quartiere

Ma il prezzo degli affitti, come abbiamo già visto, determina e cambia la composizione sociale di una città o di un quartiere e spesso è utilizzato anche per rendere inoffensive quelle che vengono considerate zone politicamente problematiche. È il caso di Connewitz, nel quadrante sud della città, dove dal 2017 sono ripresi i lavori di costruzione di nuovi edifici che in poco tempo hanno portato centinaia di nuove famiglie nel quartiere.

Prossime puntate: Connewitz, cemento armato (11 aprile)

                                     Lindenauer Hafen, porto franco (maggio 2021)

                                     Una città in abbandono: Lipsia nelle immagini dei palazzi vuoti (giugno 2021)

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