Vonovia e Deutsche Wohnen, fusione all’ombra del voto

Le due più grandi società immobiliari tedesche gestiranno insieme un patrimonio di 550mila appartamenti in Germania. Mentre il prossimo governo dovrà rispondere alla crisi degli alloggi, a Berlino si continuano a raccogliere firme per un referendum espropriativo. 

di Paola Mirenda

Vonovia, la più grande società immobiliare in Germania, ha presentato lo scorso 24 maggio una offerta di acquisto per Deutsche Wohnen e tutto il suo patrimonio edilizio tedesco, circa 160mila appartamenti perlopiù concentrati nella capitale. Deutsche Wohnen è la seconda società privata tedesca per numero di alloggi: in termini numerici, si tratta di una fusione che interessa un totale di oltre 500mila appartamenti, per un valore di mercato di più di 90 miliardi di euro. Il costo dell’operazione sarebbe di 18 miliardi di euro. Le due società, entrambe presenti nell’indice DAX30 della Borsa di Francoforte, hanno in comune non solo l’oggetto del loro operare, ma anche i grossi azionisti che ne detengono il patrimonio, in particolare la statunitense BlackRock e la Banca centrale norvegese (Norges Bank).

L’annuncio arriva mentre a Berlino si continuano a raccogliere le firme per il referendum che, in caso di svolgimento, dovrebbe decidere tra l’altro proprio del futuro di Deutsche Wohnen: se vincessero i “sì”, alla società verrebbero espropriati – dietro congruo risarcimento – circa 100mila alloggi. Stessa sorte toccherebbe anche ad altre firme immobiliari che si trovassero a superare la soglia limite di 3mila appartamenti. Tuttavia colpisce che, in un momento così delicato, venga annunciato un accordo di questa portata.

Strategia difensiva o di attacco? Pochi mesi fa le società immobiliari che operano a Berlino hanno riportato una grande vittoria quando la Corte costituzionale ha bocciato il tetto sugli affitti stabilito dal governo locale, entrato in vigore nel febbraio 2020 e durato oltre un anno. Per gli inquilini è stata invece una doppia sconfitta, visto che è stata loro richiesta anche la differenza applicata nel periodo del blocco. A trarre vantaggio dalla sentenza è stata soprattutto Deutsche Wohnen, che nella capitale possiede 114mila appartamenti e le cui azioni hanno subìto un rialzo dopo la decisione della corte di Karlsruhe. Deutsche Wohnen è stata tra l’altro la più rigorosa nel richiedere ai propri affittuari la restituzione del mancato introito. Vonovia, al contrario, aveva rinunciato a una richiesta in tal senso. Tuttavia il referendum potrebbe pesare su Deutsche Wohnen, già oggetto di una campagna di denuncia e pressione di decine di associazioni di inquilini. Lo scorso 23 maggio a Berlino c’è stata una nuova manifestazione di protesta contro il caro affitti e ancora una volta il bersaglio preferito era proprio la società con sede a Francoforte. “Deutsche Wohnen & Co. Enteignen” era lo striscione in testa al corteo, aperto dagli attivisti che hanno promosso il referendum, e a Deutsche Wohnen si riferivano la maggior parte dei cartelli che chiedevano di farla finita con il Mietenwahnsinn, la “follia degli affitti”.

Il problema del costo degli alloggi sarà anche uno dei temi della campagna elettorale per il voto di settembre per la Cancelleria. Olaf Scholz, attuale ministro federale delle Finanze e candidato per l’Spd, poche ore dopo l’annuncio fatto da Vonovia e Deutsche Wohnen ha parlato della necessità di “una regolamentazione equa che aiuti gli inquilini”. Impossibile però che venga fatta in questa legislatura, tutt’al più potrà essere una promessa del prossimo futuro governo – che non è detto che veda ancora l’Spd nella maggioranza. Per come stanno le cose attualmente, il referendum resta ancora la cosa più solida su cui puntare. E ora i promotori possono anche vantare una proposta di legge da implementare in caso di vittoria: nazionalizzazione del patrimonio immobiliare espropriato, costituzione di una società pubblica, calmieramento dei prezzi. Ma prima bisogna far sì che il referendum si svolga, e che venga vinto. Per andare alle urne servono le adesioni del 7 per cento degli abitanti di Berlino.

La fusione avrebbe effetto sulla raccolta delle firme necessarie? I promotori del referendum dicono di no e denunciano una operazione di puro maquillage che non risolverebbe i problemi immobiliari della capitale. Ma è anche vero che, nell’annunciare il progetto di accordo, le due società – in particolare Vonovia – si sono pronunciate a favore di politiche abitative più orientate (sulla carta) al benessere degli inquilini. Se da un lato c’è stata l’offerta di Deutsche Wohnen di vendere 20mila unità immobiliari alla città (per una cifra, ha spiegato il responsabile berlinese delle Finanze Matthias Kollatz, non inferiore ai due miliardi di euro), dall’altra c’è stata la promessa di Vonovia di mantenere a un massimo dell’1 per cento l’aumento degli affitti per i prossimi tre anni, e in seguito adeguarli al tasso di inflazione. In mezzo il sindaco di Berlino, Michael Müller, che ha presenziato con gli amministratori delegati delle due immobiliari alla conferenza stampa e che sembrerebbe aver accolto con favore l’offerta dei 20mila alloggi – un terzo di quelli che, dopo la privatizzazione del 2004, poi erano finiti proprio nelle mani di Deutsche Wohnen, garantendole così la posizione dominante che detiene oggi. Il patto proposto, denominato “Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen”, prevede anche un massimo di aumento di 2 euro al metro quadro in cado di ammodernamento strutturale delle abitazioni. Ma per la principale associazione inquilini di Berlino “tutto questo è aria fritta”, e la maggior parte delle cose presentate come concessioni generose, dicono, non sono altro che obblighi legali che le società dovrebbero comunque rispettare.

—-> Zukunfts- und Sozialpakt ist mehr Blendwerk als Mieterschutz

—-> I contenuti pubblici dell’offerta di acquisto

Vonovia non sarà il diavolo, rispetto a Deutsche Wohnen, ma non è nemmeno l’acqua santa. Diverse inchieste giornalistiche hanno mostrato il suo lato peggiore, ma come più grande attore privato tedesco (oltre 400mila immobili) può vantare una reputazione più positiva, tale forse da convincere gli ex inquilini DW a non partecipare al referendum. O meglio, a non partecipare alla raccolta firme, che è ormai quasi in dirittura di arrivo. Proprio questo è un elemento che vale la pena considerare in questo annuncio di fusione. Le associazioni promotrici hanno presentato nella seconda metà di maggio i primi risultati delle adesioni al quesito referendario: duecentomila firme, ben oltre la quota necessaria, ma con un grande difetto rilevato al primo esame. Quasi un terzo delle firme, per l’esattezza il 29,9 per cento, non saranno convalidate perché provenienti da cittadini “stranieri”. Residenti a Berlino magari da dieci o più anni, ma che non hanno mai fatto richiesta di prendere la nazionalità tedesca. Una situazione anomala, visto che la legge prevede di partecipare alla vita pubblica locale, con il voto alle amministrative. Ma il referendum è considerato statale (ricordiamo che Berlino forma un proprio autonomo Land) e quindi riservato ai soli cittadini e cittadine tedesch*. Contro questa norma è stata indetta una manifestazione a Berlino il 29 maggio, sotto lo slogan “Diritto all’abitare per tutt*, diritto al voto per tutt*, diritto alla città per tutt*!”

Anche qui, i numeri sono importanti. Secondo quanto riportato dai promotori del referendum, oltre il 22 per cento delle persone che abitano nella capitale non hanno un passaporto tedesco e sono – per condizione socioeconomica – tra le più interessate dal “caro affitti”

Per firmare per il referendum c’è tempo fino al 25 giugno. Non moltissimo, considerate le difficoltà sopra illustrate e la forte campagna mediatica per disinnescare il potenziale della consultazione. Vonovia nel frattempo si è data fino ad agosto per completare il processo di acquisizione. Nel 2016 una analoga offerta era stata bocciata per il mancato interesse degli azionisti. Serve infatti almeno il 50 per cento dei consensi per dichiarare accettata l’offerta. Ma oggi circa il 30 per cento delle azioni della Deutsche Wohnen sono collocate in fondi che hanno investito anche in Vonovia. Con 52 euro ad azione, più il dividendo annuale, è probabile che l’offerta attuale si riveli abbastanza allettante per convincere il restante 20 per cento.

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