Nuovi edifici di lusso edificati nel quartiere “ribelle” di Lipsia. Cambieranno a colpi di mattone quel che le autorità non sono mai riuscite a controllare?
di Paola Mirenda
Quando la pandemia finirà riapriranno infine anche i Biergarten. A Connewitz si metteranno ovunque di nuovo fuori tavoli, sedie, fusti di birra. Ovunque ma non al Black Label, lungo la Wolfgang Heinze Straße. Il giardino dello storico locale non c’è più, al suo posto gru e carpentieri tirano su le mura del prossimo residence di lusso del quartiere, il SüdCarré, 40 appartamenti a un costo tra i 4.500 e i 5.100 euro al metro quadro. Quasi di fronte un’altra società, LeWo, termina la costruzione di un complesso di 4 edifici di altrettanto lusso, chiamato “Bella Vista”, che garantisce “esperienze di vita indimenticabili”. Poche decine di metri più avanti si vendono gli ultimi nove appartamenti (su 26 totali) del Parkquartier Mühlholzgasse, tre palazzine ricavate nell’ex Villa Steyer, dove poter vivere “in campagna e contemporaneamente in città”.
Da lì basta attraversare quattro strade in direzione dell’ospedale St. Elisabeth per trovarsi di fronte al cartello che da quasi due anni annuncia un futuro cantiere. Qui, all’angolo tra Bornaische Straße e Hildebrantstraße si promettono altre case di lusso, già vendute sui portali immobiliari anche se non sono ancora cominciati gli scavi delle fondamenta. Il prezzo, forse per pudore, ancora non viene detto.
Una società di intermediazione offre, in un posto imprecisato del quartiere, 990 metri quadri edificabili al costo di 2.150.000 euro più spese per realizzare, spiegano, “2.158 mq di superficie abitabile”, mentre sulla Biedermannstraße si affittano a carissimo prezzo i minialloggi appena terminati, 19 metri quadri per 440 euro.
Negli ultimi tre anni più di 600 appartamenti sono stati realizzati a Connewitz, un quartiere che vive sì una fase di crescita ma il cui reddito medio è di sicuro insufficiente a pagare i costi delle nuove abitazioni.
Il problema è evidente in tutta la città di Lipsia. Secondo l’ultimo rilevamento cittadino, pubblicato il 31 marzo, Lipsia è nel complesso tra le migliori città della Germania dove vivere, e considerata anche tra le migliori d’Europa sulla base della soddisfazione dei suoi cittadini. Ma il problema si presenta comunque alla domanda su “facilità a trovare casa economica”, e lì la città sassone scende di molte posizioni.
Dal punto di vista della ricchezza, sempre secondo il rapporto, a Lipsia il 71,8 per cento delle persone ha un reddito medio, che si situa nella fascia (larghissima) tra 996 e 3.173 euro al mese. Il 5,5 per cento guadagna più di questa cifra, il 22,7 per cento guadagna meno di 955 euro. Tradotto in termini di capacità di pagare un affitto – con le nuove case che costano oltre 10 euro al metro quadro – significa che buona parte della classe media non si può più permettere la città. Sono quasi soltanto i più ricchi a possedere immobili, dice ancora il rapporto. “La forma più comune di ricchezza abitativa è detenuta dalla popolazione ad alto reddito”, si legge a pagina 53. “Il 42 per cento di loro vive nella propria casa o in un appartamento di proprietà. Nella classe media, gli alloggi occupati dai proprietari sono presenti solo nel 16 per cento. Tra la popolazione a rischio di povertà la percentuale è quasi inesistente (6 per cento)”.
Se questo è lo stato di fatto per Lipsia, a Connewitz va peggio. Qui prezzi delle case sono aumentati più della media cittadina e il problema non riguarda solo le costruzioni recenti. Che si tratti di affitto o di vendita, di palazzi in perfetto stato o da risanare, il trend è uguale in tutte le strade del quartiere.
Su 777 appartamenti in vendita a Leipzig su un noto portale immobiliare, solo 72 avevano un prezzo a metro quadro inferiore a 3.500 euro, e di questi solo 3 erano a Connewitz.<a href=”http://*“>*
Non basta dire che contemporaneamente sono aumentati anche i salari per illudersi che tutto sia a posto.
Nei dati elaborati dall’Ufficio statistico della città risulta che nel quartiere il reddito medio è passato da 1.323 euro del 2017 a 1.580 euro nel 2019 per una singola persona, mentre quello familiare è cresciuto da 1.697 a 1.980 euro. Nello stesso arco di tempo considerato, gli affitti sono passati da 6.50 a 10.50 euro a metro quadro (nei grafici il prezzo medio attuale) e il prezzo di vendita da 800 a 4.500 a metro quadro.
Negli anni, come si può vedere dai grafici, è cambiata anche la composizione sociale. Meno disoccupati ( i titolari di Harz IV hanno sempre meno appartamenti compatibili a disposizione) meno pensionati perché un ricambio in tal senso, per le stesse ragioni di cui sopra, non ci può essere. A crescere è la percentuale di persone con übrige Einkommen, come gli studenti.
Studenti e anziani, il nuovo business immobiliare
Cinque anni fa aveva fatto scalpore il progetto di Thomas Hille, architetto di un noto studio di Lipsia, che aveva proposto un grattacielo di 82 metri da costruire proprio a Connewitzer Kreuz, all’incrocio tra Bidermannstraße e Wolfgang-Heinze Straße. Nella sua idea l’edificio avrebbe dovuto ospitare 400 alloggi per studenti da 23 metri quadri ognuno, proprio per valorizzare l’aspetto universitario del quartiere. Ma in assenza di permessi, di opinioni favorevoli, di investitori e di un’area abbastanza grande (e in presenza della sonora bocciatura da parte del Comune), l’idea rimase solo su carta. Oggi se ne discute nuovamente, visto che quel pezzo di terreno previsto nel progetto andrà all’asta tra poche settimane. Ma con una decisione dello scorso 23 marzo il Comune, per mettere a tacere le ipotesi, ha chiarito che la destinazione d’uso verrà modificata e il terreno contribuirà all’ingrandimento del parchetto esistente: “Le preoccupazioni di diritto pubblico che parlano a favore dell’ampliamento dell’area verde”, è scritto nella delibera, “superano le preoccupazioni private di mantenere l’attuale situazione del diritto edilizio”. Nel frattempo però l’idea di Hille era rispuntata altrove nel quartiere in altre forme, con un terzo dell’altezza e un terzo degli appartamenti. E ovviamente con altri architetti a firmare i progetti.
2017, StayToo
La scritta lungo il muro, vergata a spray bianco sui mattoni antracite della facciata, diceva “Yuppie raus”. È stato a lungo il benvenuto a Connewitz per chi arrivava dalla Karl-Liebknecht Straße, l’arteria della “movida” di Lipsia. Qui, al numero 144 della celebre strada, è sorto nell’ottobre del 2017 il primo StayToo di Lipsia, 111 microappartamenti per studenti con prezzi che vanno dai 449 ai 649 euro tutto (o quasi tutto) compreso, per dimensioni tra i 18 e i 30 metri quadri, oltre a un “doppio studio” di 37 mq, offerto a 699 euro al mese.
La società che l’ha costruito, la MCP Capital con sede ad Amburgo, oggi si occupa della sola gestione, avendo venduto nel gennaio 2018 l’intero suo pacchetto immobiliare di alloggi per studenti in Germania (1.000, all’epoca dell’acquisizione, divisi tra Berlino, Norimberga, Bonn, Kaiserlautern e appunto Lipsia) all’americana Harrison Street Real Estate Capital. La società statunitense, nata nel 2005, ha lanciato nel 2015 il suo programma di penetrazione in Europa con un fondo immobiliare per 135milioni di euro. La Harrison Street si occupa di fondi di investimento (tra cui i fondi pensione). Il fondatore, Chris Merril – di cui Forbes racconta che ha fatto i suoi primi affari negli anni 90 proprio in Germania e nell’Europa dell’Est, comprando edifici alla caduta del Muro – ritiene che investire in immobili non legati all’andamento del mercato economico ma al flusso socio-demografico, come appunto le case per studenti o quelle per anziani, sia la strada migliore per mettere a frutto i propri soldi.
Non è l’unico a crederci. Il mercato dei micro appartamenti o “living”, definizione che Merril preferisce, ha conquistato i grossi e soprattutto piccoli investitori. Co-hausing per giovani e vecchi da un lato e la nuova tendenza del self-storage per la generazione di mezzo. La Germania è un terreno forse meno permeabile della Francia o della Gran Bretagna ma l’idea sta funzionando. Secondo il rapporto immobiliare di Initiative Micro-Living ci sarebbero già 340mila appartamenti di questo tipo in Germania, divisi in 1.700 edifici di proprietà privata. La metà sono occupati da studenti, ma un 46 per cento è utilizzato da single, in genere lavoratori temporanei. Si tratta tuttavia di concetti diversi: negli appartamenti pensati per gli studenti, come lo StayToo o il BaseCamp di Prager Strasse – 339 alloggi tra i 20 e i 24 mq – sono previsti molti spazi in comune, che vanno dalla caffetteria alla biblioteca, a sale riunioni o sala cinema, e in alcuni casi anche palestra e sauna. Lo spazio privato è piccolo, quello collettivo è al contrario ampio e favorisce, a carissimo prezzo, la socialità. Nei microappartamenti destinati a lavoratori temporanei o a famiglie uniparentali il “tutto incluso” non esiste: si vive stretti e si vive soli, con l’unica consolazione di sentirsi ecologicamente a posto risparmiando l’uso del suolo. Sempre, comunque, a carissimo prezzo.
——>Süddeutsche Zeitung: Bauen, bitte! Studentati e micro appartamenti in Germania
2021, Borbico
Si chiama “Borbico” il complesso immobiliare costruito sulla Bornaische Straße. Nonostante si affacci contemporaneamente sulla Biedermannstraße, a pochissimi metri dalla sede della polizia, è stato più volte bersagliato con palloncini di vernice e probabilmente pietre, a giudicare dalle vistose ammaccature sui vetri dei locali commerciali a pianterreno. Pisa Immobilien gestisce gli affitti dei 136 appartamenti di minuscola metratura, da 19 a 29 mq circa. Il prezzo? Per 23,5 mq al terzo piano si pagano 480 euro warm, cioè più di 20 euro al metro quadro. Anche a considerare il prezzo senza i costi accessori, si parla di 372 euro, quindi oltre i 15 euro a metro quadro. Per il più piccolo degli appartamenti (19.06 mq) si arriva a 23€/mq warm, 17€/mq kalt. I Nebenkosten sono uguali per tutti, 108 euro al mese, che moltiplicato per il numero degli appartamenti fa oltre 167mila euro in un anno.
Al contrario di quanto accade con StayToo, qui non è necessario dimostrare di essere iscritti a una facoltà universitaria per affittare un monolocale. Tutto funziona come per un “normale” appartamento, tranne lo spazio a disposizione e tranne il fatto che vengono consegnati già completamente arredati in serie, persino nei particolari. Se poi il quartiere piacesse e ci si volesse sistemare più comodi, nessun problema. Altri costruttori sono pronti per gli stessi “facoltosi” clienti.
Cemento armato
Lo studentato di lusso al numero 144 della Karli è stato l’avamposto di una drastica ristrutturazione del quartiere in senso economico e di conseguenza sociale. Nello stesso anno in cui apre lo StayToo vengono proposti in affitto e vendita i primi appartamenti del Thalysia Höfe, il complesso residenziale tra Scheffelstraße e Kochstraße sorto dai ruderi di una vecchia fabbrica. Originariamente nata all’inizio del secolo scorso come azienda di alimenti naturali, poi nel settore corsetteria e tessile, alla caduta del Muro la ditta Thalisya è finita nel fondo fiduciario che ha gestito il passaggio delle proprietà della Ddr a investitori privati e dunque alla Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH (TLG), la filiale che si occupava di immobili residenziali e commerciali. Alla sua privatizzazione nel 2011 la TLG viene divisa in due sezioni, Wohnen e Immobilien. Nella risposta del Bundestag a una domanda dei Verdi sul tema, si può vedere quante domande sul futuro degli immobili siano rimaste inevase. Nel dicembre 2012 ’intero pacchetto di TLG Immobilien – per un totale di circa 1.150 proprietà – è stato venduto all’americana Lone Star, controversa società specializzata nei “crediti inesigibili” che già nel 2008 aveva acquisito 1.300 proprietà immobiliari dalla Deutsche Post per 1 miliardo di euro. Stavolta l’importo pagato è di 1,1 miliardi di euro, in quella che l’allora ministro delle Finanze Wolfgang Schäuble definisce “la più grande privatizzazione immobiliare” degli ultimi cinque anni.
Thalysia fa parte degli immobili che passano di mano con questa acquisizione, ma per diversi anni gode ancora della sua bella struttura originaria e ormai devastata. Tracce di com’era all’epoca si trovano nelle foto di archivio e in un vecchio video (ora caricato su youtube) che mostra come fosse teatro ideale per concerti non solo metaforicamente underground. Ma nel 2014 viene approvato il progetto di ristrutturazione presentato da Baywobau Bauträger Aktiengesellschaft, che doveva comprendere solo i due edifici della fabbrica, lasciando posto nell’area alle attività artistiche del quartiere. Quello che ne verrà fuori alla fine sarà un complesso di 220 appartamenti che nasconde del tutto alla vista la vecchia struttura.
La critica del consigliere verde Jurgen Kasek non è isolata. Del resto c’era stata, negli anni precedenti, una lunga battaglia politica e sociale per evitare la scomparsa della fabbrica a favore di un supermercato (il Rewe, che verrà poi costruito di fronte). I nuovi edifici (la cui proprietà risulta ora di Patrizia Immobilien) sono visti come una presa in giro e al contempo una sconfitta.
Per pochi, non per tutti
Il nuovo Thalysia Höfe non ha nemmeno un alloggio sociale tra i duecento presenti e non ne hanno nemmeno gli immobili costruiti negli anni successivi. A una domanda della deputata della Linke Juliane Nagel, che chiedeva perché non fosse stato previsto, il Comune risponde che “imporre una quota di edilizia popolare non può essere oggetto di richiesta di permesso di costruire”. Si tratta di spazi privati, non in concessione, e quindi il costruttore sceglie ciò che per lui è più conveniente.
Il risultato sono alloggi che portano il prezzo a metro quadro fino a 5mila euro in caso di vendita e fino a 14,50 euro in caso di affitto, senza considerare l’eccezione (che potrebbe diventare normalità) dei micro-appartamenti il cui canone di locazione arriva, come abbiamo visto, fino a 23 euro.
Su Immobilienscout24 si può cercare di ricostruire, attraverso gli archivi, le variazioni di prezzo nel corso del tempo. Inserendo una strada, la mappa propone gli immobili messi in vendita in un arco abbastanza ampio di anni. Si possono così trovare vecchi annunci di sei o sette anni fa, e confrontarli con quelli attuali. Se guardiamo le strade dove sono sorte nuove case negli ultimi tre anni, si vede come siano le più interessate dagli aumenti, per la conseguenza logica del “prezzo medio” di zona.
Logica di mercato, certo, che però incide profondamente sul tessuto sociale. Nel 2005 solo il 4 per cento dei residenti di Connewitz possedeva la casa in cui abitava, nel 2019 la percentuale era al 18 per cento. I nuovi proprietari non coincidono con i vecchi abitanti, piuttosto li sostituiscono. Una classe medio alta che può permettersi di pagare e che è in grado di scegliere dove abitare. Operai, basso ceto impiegatizio, disoccupati e pensionati a basso reddito, non hanno la stessa opportunità. Finché Connewitz rimane economicamente accessibile, sono parte del quartiere. Ma più i prezzi crescono, più la loro permanenza si fa precaria. I privati che possiedono interi immobili tendono a liberarsi degli inquilini per poter risanare l’intero edificio, vendendo poi i singoli appartamenti a un prezzo elevato – o affittandoli ex novo agli attuali prezzi. È un processo che va avanti da lungo tempo: le cronache del quartiere raccontano oltre un decennio di battaglie legali tra proprietari e affittuari, con pratiche ai limiti della decenza. Finestre rotte e non riparate, tetti aggiustati lasciando esposti alle intemperie gli abitanti, cornicioni cadenti e palazzi decadenti: tutto pur di portare a uno sgombero “volontario”. Perché un palazzo in stile guglielmino, risanato, costa più di uno nuovo di zecca.
Se non ci si riesce, si aumenta comunque l’affitto con i mezzi legali a disposizione. Uno su tutti: le “migliorie”. E il “Mieterschutz” che si applica dall’estate 2020 anche a Connewitz non protegge del tutto da questa pratica.
Nella strada dove sorge il Thalysia sono state effettuate nel 2020 migliorie a uno dei palazzi di stile guglielmino. Per anni il palazzo è stato trascurato e lasciato senza una reale manutenzione. Poi, quasi improvvisamente, l’avviso di lavori. Alcune erano modifiche parzialmente necessarie e ammissibili, come l’installazione dei riscaldamenti al posto delle stufe a carbone. Altre erano inutili e solo estetiche. Il risultato è stato un aumento di 2,5 euro a metro quadro per chi ha tenuto duro nonostante le pressioni ed è rimasto ad abitare (con i lavori in corso durati mesi) e un aumento di 7 euro a metro quadro per gli appartamenti lasciati da chi non poteva permettersi l’aumento richiesto e che ora sono di nuovo sul mercato. Il proprietario dell’edificio, Hans Gireth, è lo stesso del palazzo di Thierbacherstraße 6 e ha adottato anche qui la stessa tecnica: evitare per anni di fare le piccole riparazioni necessarie alla vita quotidiana, per poi intervenire con ristrutturazioni massicce da addebitare agli inquilini sotto forma di maggiorazione del canone di locazione.
——> Lvz: Wie ein Vermieter eine ganze Hausgemeinschaft in Connewitz schikaniert
Le forme di resistenza ci sono e danno i loro frutti. Spesso i giornali titolano su una Connewitz violenta (per il Bild è addirittura il quartiere “fulcro del terrore in Germania”) che non corrisponde alla realtà. È sicuramente ancora un quartiere che combatte e che si oppone, con i mezzi che ha a disposizione. In diverse occasioni i tribunali hanno dato ragione agli occupanti, in altre i proprietari stessi hanno preferito lasciar perdere e aspettare momenti “migliori”. Ma la ristrutturazione e il conseguente aumento dell’affitto non è un problema solo per gli inquilini di edifici privati, ma anche per quelli che abitano in case di proprietà pubblica. Nel 2017 la Lwb ha ristrutturato i suoi appartamenti di Brandwerkstr. e di Richard Lehman Str. aumentando il prezzo da 3,71 a 10 euro al metro quadro, in linea con i nuovi prezzi del quartiere.
Infine, c’è un’altra opzione ancora, praticabile ogni 15 mesi: adeguare l’affitto secondo § 558 BGB, dunque rimodellarlo secondo il “prezzo comparativo locale”, definito anche come “indice degli affitti”. Ci vuole più tempo, ma si ottiene comunque un ottimo (dal punto di vista dei proprietari) risultato.
Aumenti del cento per cento e oltre sono stati fatti anche sui locali commerciali, come il LazyDog, storico Späti sulla Wolfgang-Heinze a pochi metri dai nuovi insediamenti. Il Lazy è (era) un punto di incontro per ragazzi e ragazze del quartiere che con pochi soldi prendono una birra e qualcosa da mangiare, il più delle volte seduti sulle scalette intorno al locale o sui marciapiedi. I gestori, a fronte della richiesta di aumento, hanno chiuso a dicembre 2020. Il locale è stato ristrutturato e rimesso sul mercato al prezzo di 2.500 euro al mese più le spese. Ad aprile 2021 si sono insediati i nuovi affittuari con un altro Späti, ma per quel che si sa il progetto della società immobiliare è di svuotare l’intero palazzo entro il 2022 e risanarlo, in modo da renderlo compatibile con la rinnovata struttura del quartiere e appetibile per i suoi nuovi abitanti. Senza gioventù senza soldi che gli giri intorno.
Però una buona notizia c’è: il LazyDog riapre solo tre vetrine più in là, in una nuova struttura ancora da ristrutturare.
Più palazzi, meno verde.
Infine, c’è l’aspetto ambientale della trasformazione del quartiere. Quanti sono gli alberi scomparsi con le nuove costruzioni? Il gruppo consiliare dei Grünen aveva stilato una lista alcuni anni fa che oggi sarebbe da attualizzare, ma che già all’epoca era molto lunga. Comprendeva lo spazio oggi occupato da StayToo, quello delle villette a schiera di Windscheidstraße, ma anche progetti di uso collettivo e sociale come Htwk o l’asilo di Gustav-Freytag-Straße: in tutto, secondo i loro calcoli, 293 alberi buttati giù. La risposta del Comune? “Non tutti gli alberi indicati erano soggetti a protezione ambientale”.
Bella Vista, il progetto immobiliare di LeWo, ha preso il posto del Leopold Park, uno degli spazi verdi del quartiere, che inutilmente una petizione aveva cercato di preservare. Rispondendo nel 2014 a una domanda dei Verdi, l’amministrazione comunale aveva precisato che l’area era privata e che non era compito del Comune discuterne l’utilizzo. Nella risposta si ricorda che a tutti gli effetti quella in questione “è un’area edificabile” e che solo un accordo fatto nel 2009 tra l’Ufficio del verde pubblico e il proprietario ne ha permesso l’utilizzo come spazio pubblico attrezzato. Ma l’accordo valeva solo dieci anni. Ben prima dello scadere il proprietario Darr Immobilien – l’ha messa in vendita con un annuncio su un portale immobiliare: 2.212.000 euro per un totale di 5.600 mq. Alla richiesta dei cittadini di Connewitz, supportati da Verdi e Linke, di preservarne l’uso pubblico, il Comune ha risposto di no.
Da sich im quartiersbezogenen Umfeld zur Leopoldstraße bereits mehrere öffentliche Grünflächen befinden, z. B. Kronengarten, Herderplatz, Connewitzer Spitze – ist die Versorgung der Bevölkerung mit wohnungsnahen Erholungsflächen, auch im Vergleich zu anderen Stadtteilen, an dieser Stelle als angemessen sichergestellt einzuordnen.
Bei Berücksichtigung der vorgenannten Punkte ist ein Ankauf des Baugrundstückes zur Erhaltung einer Grünanlage auch in der langfristigen Haushaltsplanung des Amtes für Stadtgrün und Gewässer nicht darstellbar.
<a href=”http://“>* La ricerca è stata effettuata il 10 aprile 2021
Italiani a Lipsia 
[…] Prossime puntate: Connewitz, cemento armato (11 aprile) […]
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Complimenti per l’articolo. Traccia un quadro molto preciso di quella che per me era più che altro un’impressione. Nel 2013 ho vissuto a Connewitz e quando è arrivato il momento di cercare un appartamento più grande è venuto fuori che i prezzi stavano salendo, quindi ho optato per Lindenau. Anche lì e nelle sue vicinanze però con i restauri i prezzi sono saliti negli anni, cambiando completamente il volto di alcune strade “storiche”, come la Karl-Heine-Straße, una volta ricca di posti considerati “alternativi” oggi sostituiti da botteghe di lusso. Poco oltre, l’ultima volta che ci sono stato, grossi edifici in costruzione stavano togliendo un po’ del verde da una zona periferica.
Se inizialmente sembrava una buona idea restaurare vecchi edifici che cadevano a pezzi, purtroppo è stato l’inizio di un cambiamento che ha tolto molto a quella città di cui mi ero innamorato.
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[…] dica che tanto il Leipziger Ost quanto la Südvorstadt, Plagwitz o Connewitz (per saperne di più: Connewitz, gentrificazione del conflitto sociale) siano gentrificati, sono solo momenti diversi dello stesso fenomeno. Sappiamo immaginare i […]
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